Проектная документация для разрешения на строительство в Кемерово: что входит в пакет и почему его возвращают на доработку

Разрешение на строительство не выдают под красивую картинку здания – его выдают под пакет документов, который прошёл экспертизу. Если состав пакета собран не полностью или разделы не согласованы между собой, экспертиза возвращает его на доработку, а сроки стройки сдвигаются. Разбираем, из чего состоит проектная документация, какая экспертиза для неё нужна и что обычно становится причиной замечаний.

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию по конкретному объекту – состав документации и требования экспертизы зависят от типа объекта и уточняются под задачу.

Если вы планируете не капитальный объект, а благоустройство территории – сквер, двор, детскую площадку без капитальных построек, – эта процедура вам, скорее всего, не понадобится: разрешение на строительство требуется для объектов капитального строительства, а не для ландшафтных и планировочных работ. Проектирование таких территорий устроено иначе и обычно ограничивается эскизным проектом, рабочей документацией и сметой – без экспертизы, о которой пойдёт речь ниже.

Зачем вообще нужна проектная документация

Проектная документация – это не то же самое, что эскиз или рабочие чертежи. Это отдельный комплект материалов, который в объёме, установленном законодательством, проходит экспертизу, и по результатам экспертизы выдаётся разрешение на строительство объекта капитального строительства. Без положительного заключения экспертизы разрешение на строительство не выдаётся.

Состав и требования к разделам такой документации в России определяет постановление Правительства РФ №87 – оно действует с 2008 года и регулярно уточняется, последняя редакция на момент написания статьи – от осени 2025 года.

Государственная или негосударственная экспертиза

Тип экспертизы зависит от объекта, и это первое, что стоит выяснить, а не последнее. Государственная экспертиза обязательна для бюджетных, технически сложных и уникальных объектов. Для остальных объектов капитального строительства применяется негосударственная экспертиза, а для части объектов экспертиза не требуется вовсе. Определить, какой путь нужен именно вашему объекту, – отдельная задача, которую стоит решить до, а не после того, как документация уже готова.

Из каких разделов обычно состоит пакет

Точный состав зависит от типа объекта, но в пакет для капитального строительства, как правило, входят:

• пояснительная записка с общими сведениями об объекте;
• схема планировочной организации земельного участка;
• архитектурные решения;
• конструктивные и объёмно-планировочные решения;
• сведения об инженерно-техническом обеспечении – сетях водоснабжения, отопления, электроснабжения;
• проект организации строительства;
• мероприятия по охране окружающей среды и пожарной безопасности;
• меры по обеспечению доступа маломобильных групп населения;
• смета на строительство.

Не каждый раздел обязателен для каждого объекта – состав определяется заданием на проектирование и характеристиками конкретного здания или сооружения.

С 1 марта 2026 года действует ещё одно требование к самому процессу подготовки: разрабатывать проектную документацию вправе только юридические лица и индивидуальные предприниматели – члены СРО НОПРИЗ, либо застройщик самостоятельно, если он сам состоит в этой саморегулируемой организации. Это ограничение стоит учитывать при выборе подрядчика на проектирование, а не только при сборе состава разделов.

Кому не нужен весь этот объём

Требования постановления №87 в полном объёме распространяются не на все объекты. С 2022 года действует исключение: для индивидуальных жилых и садовых домов, домов блокированной застройки высотой не более трёх этажей, а также нежилых зданий площадью не более 1500 м², не предназначенных для проживания граждан, соблюдение состава разделов по постановлению №87 не требуется – такие объекты идут по упрощённому, уведомительному порядку. Это не значит, что проектирование им не нужно вовсе – им не нужна именно экспертиза проектной документации в том объёме, в каком её проходят капитальные объекты – производственные здания, многоквартирные дома, объекты социальной инфраструктуры.

Что чаще всего вызывает замечания на экспертизе

По опыту работы с проектной документацией, к повторным правкам обычно приводят не ошибки в отдельном разделе, а нестыковки между разделами:

1. Архитектурные и конструктивные решения не согласованы друг с другом. Например, планировка меняется после того, как конструктивная часть уже проработана, и решения перестают совпадать.
2. Инженерные разделы отстают от архитектурных. Сети проектируются под одну версию планировки, а к моменту подачи планировка уже другая.
3. Смета не соответствует принятым решениям. Если в проекте заложено одно, а в смете посчитано другое – на экспертизе это всплывает как расхождение.
4. Недостаточно обоснований технических решений. Экспертиза проверяет не только сам факт наличия раздела, но и то, подкреплено ли решение расчётами и ссылками на нормативы.

Все четыре причины снимаются одинаково – синхронизацией разделов друг с другом в процессе разработки, а не последовательной сборкой независимо друг от друга.

Как проектная документация связана с рабочей

Проектная документация – это не финальные строительные чертежи, а объём, необходимый для получения разрешения и экспертизы. После её утверждения разрабатывается рабочая документация – детальные чертежи для самой стройки, которые должны соответствовать принятым в проектной документации решениям. Подробнее о том, чем отличаются эти два этапа и как не потерять бюджет на переделках между ними, – в статье «Чем проектная документация отличается от рабочей».

Архитектурная компания «Перспектива» готовит проектную документацию для объектов капитального строительства в объёме, необходимом для получения разрешения на строительство, а также сопровождает экспертизу достоверности сметной стоимости, если объект финансируется из бюджета.

Частые вопросы

1. Сколько времени занимает разработка проектной документации? Главный фактор – нужна ли государственная экспертиза или можно пройти негосударственную: государственная обычно требует больше времени на согласования. Дальше влияют сложность объекта и количество обязательных разделов. Точный срок называется после того, как понятны параметры объекта и тип нужной экспертизы.

2. Нужна ли проектная документация для реконструкции, а не только нового строительства? Да, требования постановления №87 распространяются и на реконструкцию, и на капитальный ремонт объектов капитального строительства – состав разделов может отличаться от нового строительства, но принцип экспертизы тот же.

3. Чем проектная документация отличается от эскизного проекта? Эскиз – это концепция и визуализация, которая согласовывается с заказчиком до начала детальной проработки. Проектная документация – формализованный пакет с разделами, установленными законодательством, который проходит экспертизу и служит основанием для разрешения на строительство.

4. Что делать, если экспертиза вернула документацию с замечаниями? Замечания устраняются в соответствующих разделах, после чего документация подаётся на повторное рассмотрение. Чем точнее были согласованы разделы между собой на этапе разработки, тем меньше правок обычно требуется.

5. Нужна ли проектная документация для частного дома? Для индивидуальных жилых и садовых домов, а также домов блокированной застройки не выше трёх этажей действует упрощённый порядок без экспертизы проектной документации в полном объёме, предусмотренном для капитальных объектов. Точные требования зависят от параметров конкретного дома.

Если объект уже требует пакета документов, а не эскиза

Проектная документация – это формальный, но не бюрократический этап: именно она определяет, получит объект разрешение на строительство без задержек или будет несколько раз возвращаться на доработку. Чем согласованнее разделы между собой с самого начала, тем меньше рисков на экспертизе.

Расскажите о своём объекте архитектурной компании «ПЕРСПЕКТИВА» по телефону +7 (923) 486 20 76. Поможем определить состав документации и тип экспертизы под ваш объект.